持ち家の問題：住宅ローン・名義など（財産分与）｜マリッシュ再出発準備室送信
離婚で持ち家があると、話は一気に複雑になります。「家は誰のもの?」「ローンは誰が払う?」「名義はどうする?」――現金のように、すぱっと半分にはできません。
この記事では、持ち家の財産分与の基本に加えて、ペアローン・土地と建物で名義が違う・親に買ってもらった/親名義といった特殊ケース、そして「家をもらう代わりにローン残債を引き受ける」という考え方まで整理します。
📑 もくじ
まず大前提 ― 「名義」と「ローン」は別物
持ち家の話で最初につまずくのが、ここです。「家の名義（誰のものか）」と「ローンの名義（誰が返すか）」は、別々に考える必要があります。この2つがごちゃ混ぜになると、話が見えなくなります。
| 分けて考える2つ | 中身 |
|---|---|
| ① 所有名義 （誰の家か） |
登記上の所有者。夫だけ・妻だけの単独名義か、2人で持つ共有名義か。 |
| ② ローンの 契約形態 |
誰が返済義務を負うか。単独債務／連帯債務／連帯保証／ペアローンの4タイプ。 |
カギは「アンダーローン or オーバーローン」
持ち家の財産分与は、まず「家の今の価値」と「ローン残高」のどちらが大きいかで、対応がガラッと変わります。
アンダーローン（家の価値 ＞ 残債）
売れば、ローンを返してもお金が残る状態。「時価 − ローン残高」がプラスの財産として、財産分与の対象に。残った現金を分けるので、比較的もめにくい。
オーバーローン（家の価値 ＜ 残債）
売ってもローンが返しきれない状態。資産価値はゼロ（マイナス）とみなされ、原則として財産分与の対象外。ただし他のプラス財産があれば、そこから差し引いて計算することも。
📝 アンダーローンの計算イメージ
家の時価 2,000万円／ローン残高 1,500万円 の場合：
2,000万 − 1,500万 ＝ 500万円（これが分ける対象）
これを2分の1ずつ → 一人 250万円。家をもらう側は、相手に250万円を「代償金」として払うのが一般的。
まずやるべきは、①ローン残高を調べる（残高証明書・返済予定表）／②家の時価を調べる（不動産会社の査定、複数社が望ましい）。この2つが分からないと、何も始まりません。
ローン残債をどうする? ― 家をもらう=負債を負う
ここが、今回いちばん知ってほしい考え方です。「家をもらう」ということは、同時に「残りのローンを払う義務（負債）を背負う」ということ。家という”資産”だけをもらえるわけではありません。
たとえば、こんな整理ができます。
- 家（資産）をもらい、現金は受け取らない代わりに、ローン残債を引き受ける ―― 「プラスの家」と「マイナスのローン」をセットで引き取るイメージ。
- ローンを払い続けることで、そのマイナス分を、ほかの財産（現金・預貯金など）の取り分から差し引く ―― 一方が負債を多めに背負うなら、その分、現金などを多めにもらってバランスをとる、という調整。
自分が住む場合・相手が住む場合
「誰が住み続けるか」で、注意点は変わります。代表的なパターンを見てみましょう。
▶ 自分（家を出ない側）が住み続ける場合
自分が住み、自分がローン名義人でもあるなら、いちばんシンプル。そのまま住んで、自分で返済を続ければ、特別な手続きは要りません。
やっかいなのは、ローン名義が相手（出ていく側）のまま、自分が住み続けるケース。この場合、相手が返済を滞らせると、家が差し押さえられて住めなくなるリスクがあります。「住むのは自分、払うのは相手」は、相手の支払いに自分の住まいが左右される、不安定な状態だと知っておきましょう。
▶ 相手が住み、自分が出ていく場合
自分が家を出るとき、見落としがちなのが「連帯保証人・連帯債務者から抜けられているか」。離婚しても、連帯保証・連帯債務の関係は自動では解消されません。
名義変更は、勝手にできない
「家の名義を自分に移したい」「ローンの名義を相手から自分に変えたい」――気持ちは分かりますが、ローンが残っている家の名義変更は、勝手にはできません。
- 所有名義の変更：多くのローン契約に「金融機関の承諾なく所有権を移してはならない」という条項あり。無断で変えると契約違反 → 一括返済を求められるリスク。
- ローン名義（債務者）の変更：新たなローン審査と同じこと。金融機関が当然に認めるとは限らず、基本的に難しい。実現するには「借り換え」が現実的なルート。
名義変更が難しいときの代替策として、「ローン名義は相手のまま、住む側がローン相当額を相手に直接支払う」という合意にすることもあります。ただしこれも、相手の協力と信頼が前提。トラブルを避けるため、公正証書で取り決めを残すのが安全です。
特殊なケース ― ペアローン・土地建物・親がらみ
ここからは、相談の多い「特殊なケース」を見ていきます。あなたの状況に近いものがあるかもしれません。
① ペアローン・連帯債務を組んでいる
夫婦がそれぞれローンを組むペアローン（ローンが2本）や、1本のローンを2人で負う連帯債務。これらは離婚時にいちばんこじれます。なぜなら、離婚後も2人とも返済義務が残り、しかも互いの連帯保証人になっていることが多いから。
② 土地と建物で名義が違う
「土地は親の名義、建物は夫婦の名義」というケース。この場合、財産分与の対象になるのは、原則”夫婦名義の建物だけ”です。親名義の土地は、夫婦が築いた財産ではないため、対象外。
ただ、土地が親のものだと、離婚後にその家をどうするか（住み続けられるのか、売れるのか）が難しくなりがち。建物だけ売るのも現実的でないことが多く、親を交えた話し合いが必要になります。
③ 親に頭金を出してもらった（自分名義で住んでいる）
家は自分（夫婦）名義だけど、頭金を自分の親が出してくれたというケース。この「親が出した頭金」は、特有財産（夫婦の協力で築いたのではない、その人固有の財産）として、財産分与の対象から除ける可能性があります。
📝 親の頭金がある場合の計算イメージ
購入価格 3,000万円／うち自分の親の頭金 600万円（＝全体の2割）
家の時価が 2,500万円に下がっていたら、頭金分も2割で評価：2,500万 × 20％ ＝ 500万円
この500万円は自分の特有財産として先に確保し、残りを夫婦で分ける、という考え方。
④ 家そのものが親名義
住んでいる家が、まるごと親の名義という場合。これは話がシンプルで、親名義の家は、財産分与の対象になりません。夫婦が築いた財産でも、夫婦どちらかの特有財産でもなく、あくまで「親の持ち物」だからです。
ただし、親と夫婦の共有名義（親が一部、夫婦が一部を出資）なら、夫婦の持分にあたる部分だけが財産分与の対象になります。誰がどの割合で出したか（登記の持分）がカギです。
家の問題は、早めに「見える化」を
持ち家の財産分与は、ここまで見てきたように、名義・ローン形態・残債・時価・親の援助……と、見るべきポイントが多く、争点になりやすい分野です。「なんとなく」で進めると、後から大きな損やトラブルになりかねません。
まずやるべきは、状況を”見える化”すること。①家の名義は誰か ②ローンの契約形態は何か（単独/連帯/ペア） ③ローン残高はいくらか ④家の時価はいくらか ⑤特有財産（親の頭金など）はあるか。この5つを書き出すだけで、論点がぐっと整理されます。
どんな道を選ぶとしても、選ぶのは、あなた自身の意思です。
次の一歩を考えるためのページを、用意しています。気になるほうから、のぞいてみてください。
▶ 離婚を検討されている方へ
別居・調停・お金のことまで。後悔の少ない選択を考えるための情報をまとめています。
▶ 離婚しないという選択
立ち止まって考えてみる時間も大切。思いとどまった人たちの体験談や考え方を集めました。
複雑な家の問題こそ、知識が味方
名義・ローン・残債……まずは現状を見える化することから。
ひとりで抱え込まず、専門家の力も借りながら、納得のいく分け方を。
※本記事の計算例・考え方は一般的な解説で、執筆時点のものです。実際の評価・分与は個別の事情や金融機関の契約内容により大きく異なります。具体的な対応は、弁護士・司法書士など専門家にご相談ください。